Uitfasering EFG-label huurwoningen
Op deze pagina
Zorgorganisaties die huurwoningen in eigendom hebben en verhuren aan cliënten, hebben te maken met huurrecht, het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de energielabelplicht. Daar komt een verplichting bij om de woningen met een E, F of G energielabel voor eind 2028 te verduurzamen naar minimaal label D.
Energiezuinige huurwoningen
Eind 2025 heeft de internetconsultatie plaatsgevonden van de voorgenomen wijziging van het Bbl die erop toe ziet dat huurwoningen met ingang van 1 januari 2029 voldoen aan minimaal energielabel D. De voorgenomen wijziging draagt bij aan een verlaging van de energierekening voor huurders. Ook neemt de waarde van de woning van de woning toe en is de woning meer toekomstbestendig.
Woonfunctie voor verhuur
Deze eis geldt voor gebouwen met een woonfunctie voor verhuur. De definitie in het Bbl hiervoor luidt:
Woonfunctie, waarbij sprake is van huur van woonruimte als bedoeld in artikel 232, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
Onder woonruimte volgens Artikel 7:233 BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, en ook de onroerende aanhorigheden.
Een zelfstandige woning is volgens Artikel 7:234 BW een woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Woningen aangeboden via verblijf in natura conform de Wet langdurige zorg vallen niet onder deze labelverplichting. Houd wel rekening met deze energielabel-eis wanneer in de toekomst overwogen wordt om wonen en zorg te scheiden.
Wettelijke tekst
In de terminologie van het Bbl wordt het in artikel 3.87 (energieprestatie-eis) als volgt verwoord:
Een woonfunctie voor verhuur heeft een primair fossiel energiegebruik van ten hoogste 290 kWh/m2 per jaar, bepaald volgens NTA 8800 of een energielabel met de letter D of beter.
Uitzonderingen
Op de energieprestatie-eis zijn een aantal uitzonderingen van toepassing.
Gemeenschappelijke ruimtes in appartementencomplex met VvE
Bij de nakoming van de energieprestatie-eis kan zich voor huurappartementen in een vereniging van eigenaren de complicatie voordoen dat verduurzaming alleen mogelijk is door de aanpassing van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Voor aanpassing van de gemeenschappelijke delen is een positief besluit van de vereniging nodig.
Omdat het kabinet een verplichte labelsprong voor koopappartementen op dit moment te verstrekkend acht (zie paragraaf 2.2), bevat dit besluit een uitzondering voor verhuurders die voor de nakoming van de energieprestatie-eis afhankelijk zijn van de medewerking van een of meer eigenaar-bewoners voor de verduurzaming van de gemeenschappelijke delen.
Van een dergelijke afhankelijkheid is dus alleen sprake als voor de verduurzaming een besluit van de vergadering van eigenaren nodig is én de benodigde meerderheid voor dat besluit de instemming van een of meer eigenaar-bewoners behoeft.
De verhuurder die zich beroept op de uitzonderingsbepaling, moet zich tot het redelijke inspannen om de energieprestatie-eis te behalen. Deze inspanningsverplichting leidt er dan ook in ieder geval toe dat binnen de VvE het gesprek over verduurzaming wordt gevoerd. De verhuurder vervult dan ook een aanjagende rol binnen de VvE voor het nemen van verduurzamingsmaatregelen.
Overige uitzonderingen
Ook geldt een uitzondering op deze eis voor:
- Monumenten: een (voorbeschermd) gemeentelijk monument, een (voorbeschermd) provinciaal monument of een (voorbeschermd) rijksmonument. Let op: vanaf 29 mei 2026 geldt wel de plicht om een energielabel te hebben voor beschermde monumenten.
- Tijdelijk gebruik: een gebouw of gedeelte daarvan dat ten hoogste twee jaar wordt gebruikt.
Dit geldt bijvoorbeeld voor tijdelijke huisvesting bij stedelijke herstructureringen, noodwoningen na calamiteiten of flexibele woonunits die op projectbasis worden ingezet. - Beperkt gebruik/energieverbruik: een gebouw of gedeelte daarvan met een woonfunctie of logiesfunctie dat minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt en een verwacht energieverbruik heeft van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik. Het gaat hier vaak om seizoensgebonden recreatiewoningen of tweede woningen met een beperkte impact op het totale energieverbruik in de huursector.
- Kleine woningen: een alleenstaand gebouw met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2. In deze categorie woningen kunnen bijvoorbeeld zogenoemde tiny houses, woonboten en woonwagens vallen.
- Voor sloop aangemerkte gebouwen.
Interactie met huurrecht
Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur sinds 1 juli 2024 geldt voor een grote categorie huurwoningen via het woningwaarderingsstelsel (WWS) een puntenaftrek voor energielabels E, F en G (‘tochtkorting’). Hoewel verbetering van het energielabel leidt tot een mogelijkheid tot een hogere huurprijs, is de verhuurder hiermee niet verplicht de huurwoning te verduurzamen. Met deze wijziging van het Bbl komt die verplichting er wel.
Parallel aan deze Bbl-wijziging wordt onderzocht of de huurregels in het Burgerlijk Wetboek (BW) moeten worden aangepast, zodat investeringen in verduurzaming eenvoudiger in de huurprijs kunnen worden verwerkt.
Subsidies
Voor het verduurzamen van huurwoningen zijn twee subsidies in te zetten:
- SVOH (subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen)
- SVVE (Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars).
Deze kunnen een alternatief bieden in situaties waar DUMAVA niet van toepassing is.
De SVOH biedt subsidie voor het treffen van isolerende maatregelen en daarmee samenhangend onderhoud, alsook het aanvragen van een energieadvies als startpunt voor verduurzamingswerkzaamheden. De subsidieregeling staat open voor alle private verhuurders, dus ook voor zorgorganisaties.
Een (gemengde) Vereniging van Eigenaars (VvE), woonvereniging of wooncoöperatie kan het gebouw verduurzamen met SVVE, de subsidie geldt voor verduurzamingsonderzoeken, -adviezen, -maatregelen en laadinfrastructuur.
