Woonzorg Nederland is met zo’n 180 zorgcomplexen een van de grootste verhuurders van zorgvastgoed. In juni 2022 ondertekende Woonzorg de Green Deal Duurzame Zorg 2.0 om bij te dragen aan CO2-reductie in de zorgsector. In 2,5 jaar heeft de corporatie flink vooruitgang geboekt met haar huurders. Er is een weg ingeslagen om samen te werken aan CO₂-reductie en lagere energielasten en het is vastgelegd in beleid. In dit artikel lees je hoe Woonzorg dit heeft gedaan en wat het heeft opgeleverd.
Heiko Haasjes van Woonzorg Nederland: “CO₂-reductie vraagt een gezamenlijke aanpak en lange adem van zowel huurder als verhuurder. Het vergt lef om ver vooruit te kijken en de benodigde investeringen die nú nodig zijn samen te doen om later resultaat te boeken”.
De ambitie van Woonzorg Nederland
Woonzorg Nederland zet zich in voor 100% CO2-reductie van het energieverbruik en dat alle panden op termijn een laag energieverbruik hebben van gemiddeld minder dan 80 kWh per m2 in 2050. Deze ambitie is vertaald in het zorgvastgoedbeleid. De volgend acties komen daaruit voort:
- het energieverbruik van alle panden in kaart brengen
- een strategisch plan maken voor al het zorgvastgoed met een scenario per zorgcomplex
- het beleid en de aanpak met alle huurders overleggen
Uitgangspunt voor mee-investeren
Woonzorg Nederland kijkt voor de aanpak voor verduurzamen zorgvastgoed ook naar de resterende levensduur van een pand, vaak gekoppeld aan de looptijd van het huurcontract. Hoe langer de huurperiode hoe meer er mogelijk is.
- Looptijd < 5 jaar: Doen wat moet
- Looptijd 5-10 jaar: Oppakken erkende maatregelen energiebesparing
- Looptijd > 10 jaar: Planmatig zoveel mogelijk doen wat zich in de TCO terugverdiend
In overleg met de huurder kan Woonzorg de extra investeringen makkelijker oppakken in combinatie met afspraken voor een verlengde huurtermijn. Zo ontstaat een win-win situatie voor beide partijen.
Meten van het energieverbruik
Een belangrijke eerste maatregel was om inzicht te krijgen in het energieverbruik van alle panden. Woonzorg is gestart met het opvragen van de EED-rapportages bij de zorgorganisaties om daarmee snel een globaal beeld te krijgen van het zorgvastgoed. Dit bleek arbeidsintensiever dan verwacht, omdat veel zorgorganisaties de rapporten niet direct wilden aanleveren. Toen de rapporten er uiteindelijk waren verschilden de inhoud van de rapporten in jaartallen en meetperiode van het energieverbruik, wat vergelijken lastig maakte. Ook rezen er twijfels over de weergegeven oppervlaktematen.
Verbruiksmeters en oppervlaktemeting
Woonzorg wilde goede energiecijfers en koos ervoor met alle huurder afspraken te maken om de verbruiksmeters uit te mogen lezen. Dit uitlezen liep via het energieplatform van EnergyProof. Momenteel zijn 90 van de 180 panden hierop aangesloten. De accountmanagers van Woonzorg hebben deze afspraken gemaakt en waren hier de nodige tijd mee kwijt. Van deze 90 panden is inmiddels van 36 complexen het energieverbruik van 2024 uitgelezen en gevalideerd.
Woonzorg heeft daarnaast voor elk zorggebouw een NEN 2580-oppervlaktemeting uit laten voeren. Het energieverbruik is daarmee om te rekenen naar het werkelijk energieverbruik per m2 BVO. Zo heeft Woonzorg in beeld welke complexen een relatief hoog energieverbruik hebben en prioriteit krijgen voor energiemaatregelen.
Knelpunten voor meten energieverbruik
Veel zorgorganisaties hebben geen slimme meter voor aardgas of warmte, waardoor uitlezing op afstand niet mogelijk is. Dit betekent dat handmatig het gas- of warmteverbruik uitgelezen en ingevoerd moet worden. Een ander knelpunt is dat het energieverbruik soms niet alleen voor het zorggebouw wordt gebruikt, maar ook voor omliggende aanleunwoningen. Het energieverbruik van die woningen moet dan van het gemeten verbruik afgetrokken worden. Het is daarom een uitdaging om tot betrouwbare en gevalideerde data te komen.
Inzichten uit het uitlezen van het energieverbruik
1. Gemiddeld energieverbruik bestaand zorgvastgoed
De gevalideerde meetgegevens tonen dat de 36 complexen van Woonzorg gemiddeld 154 kWh/m² BVO verbruiken, wat ongeveer overeenkomt met landelijke bevindingen van EVZ voor 2022. Het verbruik per locatie verschilt wel sterk. Daarnaast laat de uitlezing zien dat het grootste deel van de zorglocaties nog aardgas gebruikt.
Energieverbruik in 2024 van 36 panden:
- 181-266 kWh per m2 BVO: 10 panden
- 126-181 kWh per m2 BVO: 18 panden
- 42-94 kWh per m2 BVO: 8 panden
2. Laag energieverbruik in recent gebouwd zorgvastgoed
Belangrijk inzicht is dat recent gebouwd zorgvastgoed vanaf 2019 aardgasloos is, met een gemiddeld energieverbruik van minder dan 60 kWh/m². Nieuwbouw en de plannen voor sloop-nieuwbouw dragen bij aan het behalen van de doelstelling van gemiddeld 80 kWh/m² in 2050.
3. Ventilatie met WTW en CO2-sturing geeft in nieuwbouw de beste resultaten
In nieuwbouw wordt hoogwaardige ventilatie met warmteterugwinning toegepast, waarbij CO₂-gestuurde ventilatie de beste resultaten geeft en het comfort verhoogd. Ook worden altijd PV-zonnepanelen toegepast. Dit inzicht wordt vanaf heden meegenomen in alle nieuwbouwontwikkelingen.
Voor de toekomst wordt onderzocht hoe passieve technieken (extra isolatie, trippel glas, extra goede kierdichting) en regeltechniek het energieverbruik verder kunnen beperken waardoor kleinere en goedkopere verwarmingsinstallaties volstaan, zoals met verwarmen en koelen via ventilatielucht.
4. Zonnepanelen goed mogelijk bij netcongestie
De totale opbrengst van zonne-energie uit de zonnepanelen wordt door zorggebouwen met collectieve installaties direct benut en niet teruggeleverd aan het net. Zonnepanelen zijn dus geen probleem bij het vraagstuk van netcongestie. Bij nieuwbouw met een minder energievraag kan in de zomermaanden wel een stroomoverschot ontstaan. Door de panelen tijdelijk te knijpen of af te schakelen vindt er geen teruglevering plaats en dit kost hooguit enkele procenten van de opbrengst. Teruglevering mag de komende jaren meestal niet i.v.m. netcongestie.
5. Contractvermogen is veelal te verlagen
Met het uitlezen van het elektriciteitsverbruik heeft Woonzorg inzicht of het maximaal gecontracteerde vermogen past bij het verbruik. Bij nieuwbouwprojecten wordt dit vermogen vaak te hoog ingeschat. Ook na verduurzaming wordt het vermogen soms niet aangepast, wat extra kosten geeft en onnodig beslag legt op het stroomnet.
Bij komende renovatieplannen is enige rek in het aansluitvermogen wel wenselijk om de overstap naar warmtepompen zonder extra grote buffers te kunnen maken.
6. Ondersteuning van huurders bij verlagen van energiekosten.
Voor de zorgorganisaties die van Woonzorg huren leidt een te hoog gecontracteerd vermogen tot extra kosten. Voor Woonzorg is dit een aanleiding om niet alleen te sturen op een laag energieverbruik, maar ook op een laag piekvermogen en daarmee op lagere energiekosten voor de zorgorganisatie. Met behulp van EnergieProof ondersteunt Woonzorg zorgorganisaties bij het realiseren van de laagst mogelijke energiekosten. Hierbij hoort ook kennisdeling over het voordeel van collectieve inkoop van energie en het eventueel voordeel van variabele energieprijzen.
7. Alle hurende zorgorganisaties hebben voordeel van het energieportal
De uitlezing van het energieverbruik geeft niet alleen Woonzorg maar ook de hurende zorgorganisatie inzicht. Een zorgorganisatie mag namelijk zelf ook inloggen in Energieproof en zo extra inzicht krijgen in het eigen verbruik. Woonzorg wil ook een vergelijking met andere complexen mogelijk maken.
Dialoog en opstellen plan per zorgcomplex
Woonzorg ging in overleg met de zorgorganisaties met als doel voor elk zorgcomplex een verduurzamingsplan te maken. Ook bood Woonzorg de zorgorganisaties hulp bij de Informatieplicht en het opstellen van de CO2-routekaart. Over het algemeen is dat goed gelukt. Woonzorg is van plan deze aanpak te vervolgen. Momenteel wordt er met de technisch managers overlegd om dit te realiseren.
1. Kennissessie met iedere huurder
Woonzorg heeft in 2023 samen met EVZ en Haskoning (voorheen Royal HaskoningDHV) voor alle zorgorganisaties die huren bij Woonzorg een kennissessie georganiseerd over verduurzamen van zorgvastgoed. Deze bijeenkomsten zijn goed bezocht. Op deze kennissessie heeft Woonzorg haar beleid en aanpak gedeeld.
2. Verduurzamingsplan per pand
In samenwerking met Haskoning zijn daarna in 2024 voor 53 panden routekaarten opgesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van het programma FastLane van Haskoning. Met energiedata en informatie uit een gebouwschouw komt het programma met de meest effectieve duurzaamheidsmaatregelen met kostenraming en CO₂-reductie. De zorgorganisaties zijn hier actief bij betrokken, wat dit tot een waardevol contactmoment maakt. Voor elk pand is vervolgens een maatwerkadvies opgesteld. Er zijn in totaal 26 adviezen gemaakt, waarvan er zeven zijn besproken met de vastgoedmanager. Samen met de zorgorganisatie wordt vervolgens de realisatie in gang gezet, waarbij de kosten gedeeld worden. Voor drie projecten is de uitvoering inmiddels gestart.
3. Ondersteuning bij Informatieplicht en routekaarten
Woonzorg probeert het opstellen van de CO2-routekaart te combineren met de behoeften van de zorgorganisaties. De CO2-routekaart wordt vanuit de zorgbranches en EVZ aangemoedigd en kan ook worden gebruikt om te voldoen aan de Informatieplicht. Het programma Fastlane van Haskoning levert inputdata hiervoor. Een projectmanager en projectmedewerker van Woonzorg hebben de zorgorganisaties hierbij zoveel mogelijk ondersteund. Het proces is niet eenvoudig, want zowel Woonzorg als de zorgorganisaties hebben niet alle kennis van de panden en de tijd van de zorgorganisaties was beperkt. Toch heeft Woonzorg zo voor 65 panden CO2-routekaarten van de zorgorganisaties ontvangen die een goede start zijn voor het maatwerkadvies.
Aandacht voor CO2-arme bouwmaterialen
Wat tot nu toe nog niet is meegenomen, is de CO2-impact van de bouw en de gebruikte bouwmaterialen. Waar nieuwbouw tot significante CO2-reductie kan leiden door laag energieverbruik, staat er de CO2-uitstoot ten gevolge van bouwmaterialen en de bouw tegenover. Deze impact kan meegewogen worden bij de keuzes. Door biobased of CO2-arme materialen te gebruiken, kan de CO₂-impact verder worden verlaagd. Daarnaast is het verlengen van de levensduur en het renoveren van bestaand zorgvastgoed een effectieve strategie. Deze onderwerpen zullen in een vervolg-artikel aan bod komen.
Auteurs: Heiko Haasjes, Woonzorg Nederland en Adriaan van Engelen, Stichting Stimular – EVZ
